張家口合同律師小(xiǎo)編講述：買賣合同糾紛典型案例（三）

張家口合同律師小(xiǎo)編上篇講述了買賣合同糾紛案例中(zhōng)的兩個案例【鋼材“加價款”在不同情況下的性質(zhì)認定】、【逾期支付違約金可(kě)參照年利率24%計算】，今天講述下第3個案例【購(gòu)買登記在夫妻一方名(míng)下的房屋應盡到審查義務(wù)】。

【裁判觀點】

房屋登記在夫妻一方名(míng)下的，購(gòu)買人能(néng)夠舉證證明已盡到審查義務(wù)，而不知所購(gòu)房屋為(wèi)夫妻共同财産(chǎn)的，應認定買賣合同有(yǒu)效。

【基本案情】

張某與趙某于1993年登記結婚。二人于200年以43000元購(gòu)買一套房屋，并将該房屋産(chǎn)權登記在趙某名(míng)下。2005年10月18日，趙某向李某借款10萬元，約定2006年3月18日還清。如到期不還，趙某名(míng)下的房屋歸李某所有(yǒu)。2006年4月1日，趙某與李某簽訂了房屋轉讓協議，協議約定：“因趙某借李某現金10萬元的期限已到，因趙某無力償還，現把趙某名(míng)下的房屋轉讓給李某”。趙某将該房屋産(chǎn)權證書交付李某。雙方簽訂協議後，李某搬至該房居住至今。2008年2月16日，趙某向李某又(yòu)借款8萬元，并出具(jù)借條“今借李某8萬元整，房子一過戶，所有(yǒu)欠款就算Q部還清，從此不再欠李某一分(fēn)錢了。”2014年7月16日，張某将趙某、李某訴至法院，請求确認二人簽訂的房屋轉讓協議無效。

【案件焦點】

張家口合同律師小(xiǎo)編認為(wèi)案件的焦點在于：八年前，丈夫就夫妻共有(yǒu)房屋與他(tā)人簽訂轉讓協議。八年後，妻子稱對此并不知情。這樣的房屋轉讓協議有(yǒu)效嗎？

【法官評析】

原告張某與被告趙某系夫妻關系，訴争房屋系夫妻關系存續期間購(gòu)買，屬夫妻共同的财産(chǎn)。二被簽訂房屋轉讓協議時，訴争房屋登記在被告趙某名(míng)下，不動産(chǎn)登記具(jù)有(yǒu)物(wù)權公(gōng)示公(gōng)信作(zuò)用(yòng)，李某有(yǒu)理(lǐ)由相信趙某具(jù)有(yǒu)訴争房屋的處分(fēn)權二被告約定将借款18萬元作(zuò)為(wèi)訴争房屋的房款，不違反法律規定，應視為(wèi)李某支付了趙某購(gòu)房款。張家口合同律師小(xiǎo)編認為(wèi)另外，趙某将訴争房屋産(chǎn)權證書交付李某，李某居住訴争房屋内長(cháng)達8年，原告張某作(zuò)為(wèi)趙某配偶表示不知情不符合常理(lǐ)，也不符合(Z高人民(mín)法院關于适用(yòng)中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)婚姻法若幹問題的解釋(一)第十七條“他(tā)人有(yǒu)理(lǐ)由相信其為(wèi)夫妻雙方共同意思表示的另一方不得以不同意或不知道為(wèi)由對抗善意第三人”的規定，故張某主張的對房屋轉讓不知情不能(néng)成立此，二被告訂立的房屋轉讓協議，系雙方真實意思表示，内容不違反法律的強制性規定，依法應認定有(yǒu)效。

張家口合同律師小(xiǎo)編認為(wèi)夫妻雙方處理(lǐ)共有(yǒu)财産(chǎn)，應相互尊重、平等協商(shāng)，不應隐瞞另一方擅自處理(lǐ)。另一方知情後，應及時采取措施，例如向第三人提出異議，向相關産(chǎn)權登記、變更部門反映，或向人民(mín)法院提起訴訟。另一方能(néng)夠證明自己明确表示反對的，無權處分(fēn)人的處分(fēn)行為(wèi)無效。本案被告李某在訴争房屋居住長(cháng)達8年，李某有(yǒu)理(lǐ)由相信房屋轉讓行為(wèi)系夫妻共同的意思表示，所以房屋轉讓協議有(yǒu)效。

【裁判結果】

據張家口合同律師小(xiǎo)編了解到叢台區(qū)法院經審理(lǐ)認為(wèi)，涉案房屋登記在趙某名(míng)下，且雙方辦(bàn)理(lǐ)了過戶手續，趙某将房屋交付李某，李某在涉案房屋居住長(cháng)達8年之久，趙某妻子張某未提出過異議，以上足以證明李某購(gòu)買房屋已注意到審查義務(wù)，且其有(yǒu)理(lǐ)由相信房屋出售行為(wèi)系張某夫妻共同意思表示。張某訴請缺乏事實與法律依據，不應支持。

依照《Z高人民(mín)法院關于适用(yòng)(中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)婚姻法若幹問題的解釋(一)》第十七條、《Z高人民(mín)法院關于适用(yòng)中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)民(mín)事訴訟法的解釋》第九十條之規定，判決如下：

駁回原告張某的訴訟請求

（宣判後，張某提起上訴，邯鄲市中(zhōng)級人民(mín)法院駁回上訴，維持原判）