張家口合同律師小(xiǎo)編講述：買賣合同糾紛典型案例（四）

張家口合同律師小(xiǎo)編講述過了買賣合同糾紛案例中(zhōng)的3個案例【鋼材“加價款”在不同情況下的性質(zhì)認定】、【逾期支付違約金可(kě)參照年利率24%計算】、【購(gòu)買登記在夫妻一方名(míng)下的房屋應盡到審查義務(wù)】，今天講述下第4個案例【預約合同中(zhōng)買受人主張雙倍返還購(gòu)房款不能(néng)獲支持】。

【裁判觀點】

預約合同具(jù)有(yǒu)合同的獨立性，隻要合同是雙方真實的意思表示，不違反合同法五十二條規定，應認定合法有(yǒu)效。根據《Z高人民(mín)法院關于審理(lǐ)買合同糾紛案件适用(yòng)法律問題的解釋》第2條的規定，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方有(yǒu)權請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償。因此，預約合同不适用(yòng)于《Z高人民(mín)法院關于審理(lǐ)商(shāng)品房買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若幹問題的解釋》第9條中(zhōng)關于雙倍返還購(gòu)房款的規定。

【基本案情】

2009年12月24日，郭某與A房産(chǎn)公(gōng)司簽訂了購(gòu)房協議書，雙方約定：A房産(chǎn)公(gōng)司欲在該市某地段拟建16層住宅樓2棟。郭某預選約120m房屋一套，執行平均價3980元/m，預付購(gòu)房款29萬元戶内為(wèi)常規式毛坯房。樓房調節系數待樓房建到三層選房号時再定。A房産(chǎn)公(gōng)司承諾約在2010年6月拆遷動工(gōng)，2010年10月破土動工(gōng)。如逾期，A房産(chǎn)公(gōng)司可(kě)按銀行同期利息退還本息。當日，郭某向A房産(chǎn)公(gōng)司支付現金29萬元。2014年3月23日，郭某将A房産(chǎn)公(gōng)司訴至法院。訴稱A房産(chǎn)公(gōng)司開發的該項目在郭某起訴時未取得商(shāng)品房預售許可(kě)證。郭某認為(wèi)，A房産(chǎn)公(gōng)司未取得商(shāng)品房預售許可(kě)證，購(gòu)房協議無效，請求A房産(chǎn)公(gōng)司返還雙倍的購(gòu)房款。A房産(chǎn)公(gōng)司辨稱，購(gòu)房協議有(yǒu)效，雙方應繼續履行合同。

【案件焦點】

張家口合同律師小(xiǎo)編認為(wèi)本案的焦點問題：未取得預售許可(kě)證，本案購(gòu)房協議的效力如何認定?應否雙倍返還購(gòu)房款?對此存在兩種不同的觀點：

第1種觀點認為(wèi)，購(gòu)房協議無效。《Z高人民(mín)法院關于審理(lǐ)商(shāng)品房買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若于問題的解釋》(以下簡稱《商(shāng)品房買賣解釋》)第2條規定，出賣人未取得商(shāng)品房預售許可(kě)證，與買受人訂立的商(shāng)品房預售合同無效雙方簽訂的購(gòu)房協議是商(shāng)品房預售合同，因A房産(chǎn)公(gōng)司未取得商(shāng)品房預售許可(kě)證協議應認定無效。依照《商(shāng)品房買賣解釋》第9條的規定，A房産(chǎn)公(gōng)司故意隐沒有(yǒu)取得商(shāng)品房預售許可(kě)證明的事實，導緻商(shāng)品房買賣合同無效，應雙倍返還購(gòu)房貸。

第2種觀點認為(wèi)，購(gòu)房協議有(yǒu)效。本案購(gòu)房協議系預約合同，而非商(shāng)品房預售合同。預約合同具(jù)有(yǒu)合同的獨立性，在具(jù)備合同的效力要件即雙方系真實意思表示，内容合法，就應當認定有(yǒu)效。郭某主張雙倍返還購(gòu)房款無法律依據，不應支持。

【法官評析】

張家口合同律師小(xiǎo)編贊同第2種觀點。

張家口合同律師信小(xiǎo)編認為(wèi)預約，是談判當事人一方或雙方為(wèi)将來訂立确定性本合同達成的書面允諾或協議。預約合同主要包括意向書、允諾書、認購(gòu)書談判紀要、定金收據等商(shāng)品房銷售管理(lǐ)辦(bàn)法》第3條第1款規定，商(shāng)品房買賣合同既包括商(shāng)品房現售合同，也包括商(shāng)品房預售合同。《商(shāng)品房買賣解釋》第5條規定，商(shāng)品房的認購(gòu)、訂購(gòu)、預訂等協議具(jù)備《商(shāng)品房銷售管理(lǐ)辦(bàn)法》第16條規定的商(shāng)品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已經按照約定收受購(gòu)房款的，該協議應當認定為(wèi)商(shāng)品房買賣合同。本案購(gòu)房協議未約定《商(shāng)品房銷售管理(lǐ)辦(bàn)法》第16條規定的“商(shāng)品房基本狀況、商(shāng)品房的銷售方式、付款方式、付款時間、交付使用(yòng)條件及日期、辦(bàn)理(lǐ)産(chǎn)權登記有(yǒu)關事宜、面積差異的處理(lǐ)方式、公(gōng)共配套建築的産(chǎn)權歸屬、解決争議的方法、違約責任”等主要内容，因此不應認定為(wèi)商(shāng)品房買賣合同。協議書中(zhōng)表述的“拟建”“預選”“約在”等内容顯示合同内容的不确定性，而協議書的訂立目的是為(wèi)了将來訂立商(shāng)品房買賣合同。張家口合同律師小(xiǎo)編則此，該協議應認定為(wèi)預約合同。未取得商(shāng)品房預售許可(kě)證，不影響預約合同的效力。

《商(shāng)品房買賣解釋》第2條規定：“出賣人未取得商(shāng)品房預售許可(kě)證明，與買受人訂立的商(shāng)品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商(shāng)品房預售許可(kě)證明的，可(kě)以認定有(yǒu)效。”本案購(gòu)房協議書并非商(shāng)品房買賣合同，不能(néng)依此認定無效。預約合同具(jù)有(yǒu)合同的獨立性，郭某與A房産(chǎn)公(gōng)司簽訂的協議書，系雙方真實的意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有(yǒu)效。

《Z高人民(mín)法院關于審理(lǐ)買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律問題的解釋》第2條規定：“當事人簽訂認購(gòu)書、訂購(gòu)書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在将來一定期限内訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民(mín)法院應予支持。”郭某依此規定既可(kě)以主張A房産(chǎn)公(gōng)司承擔預約合同的違責任，也可(kě)以主張解除預約合同并賠償損失。郭某主張A房産(chǎn)公(gōng)司雙倍返還購(gòu)房款是以商(shāng)品房買賣合同無效為(wèi)前提，本案購(gòu)房協議為(wèi)預約合同且有(yǒu)效，故郭某的請求不應支持。合同的違約責任承擔方式包括繼續履行、賠償損失、支付違約金或适用(yòng)定金罰則。依照合同法第110條之規定，開發商(shāng)未取得預售許可(kě)證，造成預約合同在法律上履行之障礙，即使雙方締約了商(shāng)品房買賣合同，也是無效的。因此，A房産(chǎn)公(gōng)司辯稱雙方應繼續履行合同，不符合法律規定，不應支持。

【裁判結果】

據張家口合同律師小(xiǎo)編了解叢台區(qū)法院經審理(lǐ)認為(wèi)，本案購(gòu)房協議系預約合同，而非商(shāng)品房預售合同。預約合同具(jù)有(yǒu)合同的獨立性，在具(jù)備合同的效力要件即雙方系真實意思表示，内容合法，就應當認定有(yǒu)效。根據《Z高人民(mín)法院關于審理(lǐ)買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律問題的解釋》第2條的規定，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方有(yǒu)權請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償。因此，預約合同不适用(yòng)于《Z高人民(mín)法院關于審理(lǐ)商(shāng)品房買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若幹問題的解釋》第9條雙倍返還購(gòu)房款的規定。郭某主張雙倍返還購(gòu)房款無法律依據，不應支持。

依照《合同法》第110條、《Z高人民(mín)法院關于審理(lǐ)商(shāng)品房買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若幹問題的解釋》第2條、第16條，《商(shāng)品房銷售管理(lǐ)辦(bàn)法》第3條第1款之規定，判決如下：

被告A房産(chǎn)公(gōng)司于本判決生效之日起十日内償還原告郭某購(gòu)房款29萬元及利息（自2010年10月1日至購(gòu)房款還清為(wèi)止，按照銀行同期貸款利息計算）

（宣判後，被告A房産(chǎn)公(gōng)司提出上訴，邯鄲市中(zhōng)級人民(mín)法院維持原判）