其他(tā)合同糾紛裁判實務(wù)五大要點之物(wù)業服務(wù)合同糾紛常見的問題及建議

所謂物(wù)業服務(wù)合同糾紛,是指在某一特定區(qū)域内,物(wù)業服務(wù)企業在依據物(wù)業服務(wù)合同實施物(wù)業管理(lǐ)和服務(wù)的過程中(zhōng),與業主或者業主委員會、房地産(chǎn)開發企業因物(wù)業管理(lǐ)與服務(wù)、服務(wù)收費、安(ān)Q管理(lǐ)等利益沖突而産(chǎn)生的糾紛。近年來,随着我國(guó)城鎮住房制度改革的不斷深化和住房商(shāng)品化的快速發展,政府逐漸退出了房屋管理(lǐ)這一領域,對物(wù)業的管理(lǐ)漸漸由房管局移至物(wù)業服務(wù)企業。在物(wù)業管理(lǐ)快速發展的同時,物(wù)業糾紛不斷,業主滿意程度較低物(wù)業服務(wù)合同糾紛案件在Q國(guó)法院審理(lǐ)範圍内都呈逐年上升的趨勢。

(一)物(wù)業服務(wù)合同糾紛特點

1.涉案數額較小(xiǎo),但數量成倍增加。

從邯鄲市叢台區(qū)法院受理(lǐ)的物(wù)業服務(wù)合同糾紛情況看:2015年受理(lǐ)19件2016年受理(lǐ)79件,2017年截至8月受理(lǐ)108件。可(kě)以看出,2018年1~7月份受理(lǐ)的案件數量超出了前兩年的數量之和,故對此類案件應予以重視。但受理(lǐ)的J大多(duō)數案件訴訟标的并不高,數額多(duō)在1000~3000元之間。個别訴訟标的較高的有(yǒu)兩、三萬元的,主要為(wèi)臨街(jiē)商(shāng)鋪拖欠物(wù)業費。

2.糾紛具(jù)有(yǒu)群體(tǐ)性,群衆影響大。

由于一個物(wù)業服務(wù)區(qū)域隻有(yǒu)一個物(wù)業服務(wù)企業,往往涉及一棟樓的業主,甚至整個小(xiǎo)區(qū)的業主,因而規模往往很(hěn)大,且矛盾激烈,群體(tǐ)一方自恃人多(duō)勢衆給法院施加壓力。法官需做大量的調查和調解工(gōng)作(zuò),調解難度大,調解率低。

3.物(wù)業服務(wù)收費案件所占比例Z大,物(wù)業企業勝訴率高。

叢台區(qū)法院審理(lǐ)的此類糾紛主要是由物(wù)業服務(wù)企業作(zuò)為(wèi)原告提起訴訟的案件,訴訟請求幾乎Q部為(wèi)拖欠物(wù)業管理(lǐ)費。物(wù)業服務(wù)企業作(zuò)為(wèi)一個企業還是屬于強勢主體(tǐ),其一般都有(yǒu)相對較為(wèi)固定的專業律師來負責企業的法律業務(wù),因此,無論在法律知識和證據收集上,還是在訴訟經驗方面,甚至是在合同中(zhōng)對責任的規避等方面都比業主更有(yǒu)優勢。

4.業主與物(wù)業是等企業之間的服務(wù)合同約定不明。

由于物(wù)業管理(lǐ)缺乏相應的行業管理(lǐ)服務(wù)标準,且物(wù)業服務(wù)合同對物(wù)業服務(wù)企業管理(lǐ)和服務(wù)的義務(wù)約定又(yòu)較為(wèi)概括,業主與物(wù)業服務(wù)企業在對物(wù)業管理(lǐ)本身的認識上存在較大差距,服務(wù)合同對服務(wù)内容、服務(wù)質(zhì)量标準、收費項目及收費标準等有(yǒu)關事項均沒有(yǒu)約定。

(二)審理(lǐ)中(zhōng)遇到的問題

此類糾紛主要是由物(wù)業服務(wù)企業作(zuò)為(wèi)原告提起訴訟的案件,訴訟請求幾乎Q部為(wèi)支付拖欠物(wù)業管理(lǐ)費。審判實踐中(zhōng),業主拒J履行付款義務(wù)的理(lǐ)由多(duō)種多(duō)樣,概括起來,主要包括:(1)物(wù)業服務(wù)企業提供的服務(wù)項目和質(zhì)量标準與物(wù)業服務(wù)合同約定存在差距(如保潔不到位、綠化不滿意);(2)物(wù)業服務(wù)企業拒J對第三人侵權造成的業主财産(chǎn)或人身損失承擔賠償責任;(3)物(wù)業服務(wù)企業擅自擴大收費範圍、提高收費标準、重複收費;(4)區(qū)分(fēn)所有(yǒu)建築物(wù)共用(yòng)部分(fēn)水電(diàn)費的分(fēn)攤和公(gōng)共設施維修費用(yòng)的分(fēn)攤不合理(lǐ);(5)房屋質(zhì)量不合格或配套設施不完備,建設單位和物(wù)業服務(wù)企業均拒J承擔維修責任;(6)物(wù)業服務(wù)企業擅自改變物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施用(yòng)途,甚至利用(yòng)物(wù)業共用(yòng)部位進行經營。以上六種理(lǐ)由作(zuò)為(wèi)業主的抗辯,能(néng)否得到人民(mín)法院的支持?既是案件審理(lǐ)的重點,也是難點。

(三)意見與對策

為(wèi)依法審理(lǐ)物(wù)業服務(wù)合同糾紛案件,根據物(wù)權法、合同法、國(guó)務(wù)院《物(wù)業管理(lǐ)條例》、Z高人民(mín)法院《關于審理(lǐ)物(wù)業服務(wù)糾紛案件具(jù)體(tǐ)應用(yòng)法律若幹問題的解釋》的規定,針對業主提出的六種抗辯意見,處理(lǐ)意見如下:

1.關于物(wù)業服務(wù)企業不完Q履行合同義務(wù)(主要表現為(wèi)部分(fēn)履行和質(zhì)量不符合約定)的情況。如上所述,物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)是個系統性工(gōng)程,涉及衆多(duō)服務(wù)項目。相應地,物(wù)業服務(wù)費用(yòng)由公(gōng)共設施、設備日常運行、維修及保養費、綠化管理(lǐ)費、保潔費、保安(ān)費、化糞池清掏費、垃圾清運費、管理(lǐ)費等收費項目構成。業主接受了物(wù)業服務(wù)企業提供的部分(fēn)服務(wù),則應作(zuò)出相應部分(fēn)的對待給付。物(wù)業服務(wù)企業提供的物(wù)業服務(wù)質(zhì)量不符合約定,屬于不完Q履行給付義務(wù),業主有(yǒu)拒J給付瑕疵履行部分(fēn)對應的服務(wù)費用(yòng)。物(wù)業服務(wù)企業不完Q履行若危及合同的,即不提供基本服務(wù)緻物(wù)業日常生活秩序無法維持,業主得拒J給付Q部物(wù)業服務(wù)費。需注意的是,人民(mín)法院需認真審查物(wù)業服務(wù)協議關于各類收費項目的具(jù)體(tǐ)約定,若沒有(yǒu)約定或約定不明确,需由物(wù)業公(gōng)司合理(lǐ)說明,不能(néng)合理(lǐ)說明的承擔舉證不能(néng)的法律後果。

2.關于物(wù)業服務(wù)企業的安(ān)Q保障義務(wù)和保管義務(wù)安(ān)Q保障義務(wù)在物(wù)業管理(lǐ)中(zhōng),是指物(wù)業服務(wù)企業根據物(wù)業服務(wù)合同規定,為(wèi)維護物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的公(gōng)共秩序而實施的防範性安(ān)Q保衛活動。保管義務(wù)主要是指物(wù)業服務(wù)企業對停放在其管理(lǐ)區(qū)域内的、形成保管關系的車(chē)輛所承擔的責任。物(wù)業服務(wù)企業未盡到安(ān)Q保障義務(wù)和保管義務(wù),應該依照合同法第107的規定承擔包括賠償損失在内的違約責任(不排除構成加害給付、發生違約責任與侵權責任競合的情況)。一般而言,業主要求物(wù)業服務(wù)企業承擔賠付責任的,應當依法提出反訴或另案起訴,不應以此為(wèi)據對抗物(wù)業服務(wù)企業給付服務(wù)費用(yòng)的請求。

3.關于收費标準問題。提供物(wù)業服務(wù)的企業必須取得政府房管部門頒發的資質(zhì)證書,人民(mín)法院審查發現物(wù)業服務(wù)企業未取得資質(zhì)證書的,應駁回起訴,交由房管部門進行行政處理(lǐ)。國(guó)家對普通住宅的物(wù)業服務(wù)費用(yòng)是給予幹預和指導的,例如邯鄲市政府2014年制定的《邯鄲市城市精(jīng)細化管理(lǐ)辦(bàn)法》,該辦(bàn)法明确規定了物(wù)業服務(wù)分(fēn)為(wèi)三個等級,每個等級規定了具(jù)體(tǐ)的服務(wù)項目和标準,以及對應的收費标準。物(wù)業服務(wù)企業欲提供哪一等級的服務(wù),除了根據考慮自身的條件外,還需與業主委員會或業主大會協商(shāng)一緻,否則屬于單方意思表示,不産(chǎn)生法律效力。在合同約定之外提供特殊服務(wù)項目或提高收費标準、增加收費項目,需征得業主委員會的同意,沒有(yǒu)業主委員會的,需經過業主大會(2/3業主參加)過半數通過,否則業主以該事由進行抗辯,拒交物(wù)業服務(wù)費用(yòng)中(zhōng)不合理(lǐ)的部分(fēn)理(lǐ)由成立,應受法律保護。

4.關于建築物(wù)共用(yòng)部分(fēn)費用(yòng)的分(fēn)攤問題。負責收取水、電(diàn)、氣公(gōng)共事業單位與物(wù)業公(gōng)司存在委托與被委托關系,物(wù)業公(gōng)司收取物(wù)業服務(wù)費與受托代收代繳水電(diàn)費是不同的法律關系。物(wù)業服務(wù)費中(zhōng)并無與之對應的收費項目,業主行使抗辯權有(yǒu)失妥當。如何分(fēn)攤共用(yòng)部分(fēn)水電(diàn)費和公(gōng)共設施維修費用(yòng),與業主的共有(yǒu)所有(yǒu)權緊密聯系,應通過召集業主大會或由業主委員會作(zuò)出決定。

5.關于房屋質(zhì)量缺陷、配套設施不完善、基礎資料不齊、産(chǎn)權糾紛、建設單位不切實際的承諾、履行保修責任等開發建設階段遺留的問題。《物(wù)業管理(lǐ)條例》第31條規定:建設單位應當按照國(guó)家規定的保修期限和保修範圍,承擔物(wù)業的保修責任。故區(qū)分(fēn)所有(yǒu)建築物(wù)的專有(yǒu)部分(fēn)或共有(yǒu)部分(fēn)存在質(zhì)量不合格、配套設施不Q問題,應由建設單位承擔保修責任,業主也可(kě)以要求物(wù)業服務(wù)企業提供特約服務(wù)。人民(mín)法院應重點審查物(wù)業服務(wù)合同是否有(yǒu)特約服務(wù),若沒有(yǒu)特别約定,業主依此作(zuò)為(wèi)抗辯理(lǐ)由拒交物(wù)業費的,不應支持。對于保修期滿後建築物(wù)的專有(yǒu)部分(fēn),應由業主自己承擔維修責任。對于保修期滿後物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的維修和更新(xīn)、改造,應依照《住宅專項維修資金管理(lǐ)辦(bàn)法》規定的程序,啓用(yòng)專項維修資金。

6.物(wù)業服務(wù)企業擅自改變物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施用(yòng)途,甚至利用(yòng)物(wù)業共用(yòng)部位進行經營的,因涉及的是業主的共同利益,應由業主委員會主張權利,沒有(yǒu)業主委員會的應由業主大會行使權利。物(wù)業服務(wù)企業即使存在此類違約行為(wèi),也沒有(yǒu)給服務(wù)質(zhì)量造成實際損害。業主個人不能(néng)以此作(zuò)為(wèi)拒交物(wù)業服務(wù)費的正當事由。

總之，有(yǒu)效的杜J物(wù)業服務(wù)合同類糾紛的大量産(chǎn)生，需要人民(mín)法院能(néng)夠依法、及時地審理(lǐ)此類案件，更需要物(wù)業服務(wù)企業提供Y質(zhì)的服務(wù)。